Green Score immobilier : le climat va-t-il modifier la valeur des logements ?

Le changement climatique accélère en France

Selon Météo-France, le nombre moyen de jours de vague de chaleur en France a été multiplié par six : 13 jours par an entre 2015 et 2024, contre seulement 2 jours entre 1961 et 1990. À l'horizon 2050, la trajectoire nationale d'adaptation retient une France environ 2,7 °C plus chaude qu'à l'époque préindustrielle. Cette évolution ne sera pas uniforme : le Sud et l'Est devraient se réchauffer davantage que le Nord-Ouest.

Quels critères environnementaux valoriseront les logements ?

À l'extérieur, la proximité d'un parc, la densité d'arbres, la présence d'eau, la perméabilité des sols, l'ombrage des rues et l'exposition aux îlots de chaleur urbains pourraient devenir de véritables critères de valorisation. Le Cerema distingue les solutions « vertes » (végétation), « bleues » (eau) et « grises » (matériaux et aménagement urbain).

À l'intérieur du logement, l'analyse dépasse déjà la seule consommation de chauffage. Le DPE prend en compte les consommations conventionnelles (chauffage, eau chaude, refroidissement, éclairage, ventilation) et comporte un indicateur de confort d'été. L'avis de valeur pourrait intégrer :

• Les protections solaires extérieures
• L'inertie thermique du bâtiment
• La ventilation naturelle (notamment nocturne)
• L'étage et l'exposition
• La végétalisation immédiate
• Le caractère traversant du logement

L'ADEME souligne que la ventilation naturelle entre deux façades opposées améliore fortement le rafraîchissement nocturne. Un appartement traversant, des volets extérieurs efficaces ou des brasseurs d'air constituent des avantages objectifs. À l'inverse, une grande exposition solaire sans protection, une toiture mal isolée ou une dépendance excessive à la climatisation pourraient devenir des facteurs de décote.

La « valeur verte » déjà observable en 2024

Cette évolution prolonge la « valeur verte » déjà constatée sur le marché. Les Notaires de France confirment qu'en 2024 les logements énergétiquement performants se sont vendus plus cher, tandis que les logements très énergivores ont subi une minoration de prix.

Vers un Green Score immobilier officiel ?

Le futur « Green Score immobilier » ne devra pas être présenté comme un diagnostic réglementaire : il n'existe pas aujourd'hui de référentiel national officiel portant ce nom pour mesurer globalement la qualité climatique d'un bien et de son quartier. Il pourrait en revanche devenir un indicateur complémentaire à l'avis de valeur, associant :

• Performance énergétique
• Confort d'été
• Risques climatiques
• Végétalisation et accès aux îlots de fraîcheur
• Évolution prévisible du climat local

L'immobilier de demain ne valorisera donc plus seulement un nombre de mètres carrés, mais aussi la capacité de ces mètres carrés à rester agréables à vivre en 2030, 2050 et au-delà.

Données publiques disponibles pour construire un Green Score

• Climadiag Commune (Météo-France) : projections climatiques par commune pour 2030, 2050 et 2100
• Observatoire DPE-Audit (ADEME) : plus de 16,5 millions de DPE enregistrés depuis juillet 2021, avec données sur consommations, refroidissement et confort d'été
• Nature en ville (data.gouv.fr) : couvert arboré, surfaces végétalisées et surfaces en eau dans les communes urbaines
• Géorisques : inondations, feux de forêt, retrait-gonflement des argiles, mouvements de terrain par adresse ou parcelle
• Notaires de France : comparaison de la valeur des logements selon leur classe énergétique et leur territoire