Vendre un bien en indivision : loi du 7 avril 2026 | Nouvelles règles

La loi du 7 avril 2026 : un cadre nouveau pour les indivisions bloquées

La vente d'un bien immobilier détenu en indivision pouvait jusqu'à présent être bloquée par le refus, l'absence ou l'inaction d'un seul indivisaire. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, entrée en vigueur le 9 avril 2026, modifie cette situation en créant de nouvelles voies de sortie d'indivision.

Le principe fondamental reste inchangé

L'article 815 du Code civil prévoit que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Chaque indivisaire peut donc demander le partage. Cependant, la vente d'un immeuble indivis reste normalement un acte de disposition nécessitant l'accord de tous les propriétaires. La loi du 7 avril 2026 ne supprime pas ce principe : elle crée de nouvelles solutions lorsque l'indivision est bloquée.

Article 5 : autorisation judiciaire pour vendre seul

L'article 5 complète l'article 815-6 du Code civil en permettant au président du tribunal judiciaire d'autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d'un bien indivis.

Avant cette réforme : l'article 815-6 permettait déjà au juge d'ordonner ou d'autoriser les mesures urgentes nécessaires à l'intérêt commun de l'indivision.

Après la réforme : le texte précise expressément que cette autorisation peut aller jusqu'à la conclusion de l'acte de vente par un seul indivisaire.

Cette nouvelle possibilité s'applique notamment lorsqu'un bien :

• se dégrade rapidement ;
• génère des charges importantes ;
• fait l'objet d'une offre d'achat qu'il serait préjudiciable de perdre ;
• doit être vendu pour préserver l'intérêt commun des indivisaires ;
• reste bloqué en raison de l'absence ou du refus injustifié d'un indivisaire.

Point important : un indivisaire ne peut pas décider seul de vendre. Il doit obtenir une autorisation judiciaire. Le juge appréciera notamment l'urgence et l'intérêt commun de l'indivision.

Article 6 : procédure simplifiée pour indivisions sans titre de propriété

L'article 6 de la loi du 7 avril 2026 modifie la loi du 6 mars 2017 relative à l'assainissement cadastral. Cette mesure vise les indivisions constatées par un acte notarié de notoriété établi en l'absence de titre de propriété existant.

Pour ces situations, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent exprimer devant un notaire leur intention de vendre ou de partager le bien.

Déroulement de la procédure :

1. Saisine du notaire : les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis déclarent leur intention d'aliénation ou de partage.
2. Information des autres indivisaires (délai d'un mois) : le notaire fait signifier le projet, le publie dans un journal d'annonces légales, procède à un affichage et publie l'information sur un site internet.
3. Délai d'opposition de trois mois : les autres indivisaires disposent de trois mois pour s'opposer. En cas d'opposition, le notaire établit un procès-verbal.
4. Intervention éventuelle du tribunal : si opposition, le tribunal judiciaire peut néanmoins autoriser l'opération, à condition qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Distinction entre les trois procédures possibles

Situation 1 : Tous les indivisaires sont d'accord
La vente peut être réalisée amiablement sans formalité particulière.

Situation 2 : Les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits veulent vendre
Une procédure devant notaire puis, si nécessaire, devant le tribunal peut être engagée sur le fondement de l'article 815-5-1 du Code civil. Cette procédure suppose l'expression de l'intention de vendre devant un notaire, la signification aux autres indivisaires, un délai de trois mois pour leur réponse, et en cas d'opposition ou de silence, la saisine du tribunal judiciaire. La vente s'effectue par licitation.

Situation 3 : La vente présente un caractère urgent et répond à l'intérêt commun
Le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à signer seul l'acte de vente sur le fondement du nouvel article 815-6.

Situation 4 : Indivisions sans titre de propriété
Le régime prévu par l'article 6 de la loi du 7 avril 2026 s'applique, réservé aux situations particulières relevant de la loi du 6 mars 2017.

Ce que les professionnels de l'immobilier doivent vérifier

Face à un bien en indivision, l'agent immobilier doit identifier dès la prise de mandat :

• l'identité de tous les indivisaires ;
• la quote-part détenue par chacun ;
• l'origine de l'indivision (succession, séparation, donation ou acquisition commune) ;
• l'existence d'un titre de propriété ;
• l'accord ou l'opposition de chaque indivisaire ;
• l'existence éventuelle d'une urgence ou d'un risque pour le bien ;
• la procédure juridique ou notariale déjà engagée.

Le mandat de vente ne doit pas être présenté comme suffisant pour permettre la signature définitive. La capacité à vendre doit être juridiquement sécurisée avec le notaire et, si nécessaire, avec un avocat.

Synthèse : ce qui change vraiment

La loi du 7 avril 2026 ne permet pas à un indivisaire de vendre librement un immeuble sans les autres. Elle apporte toutefois deux avancées importantes :

• Article 5 : le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser expressément un indivisaire à conclure seul la vente d'un bien indivis lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient.
• Article 6 : une procédure de vente ou de partage à la majorité des deux tiers est organisée pour certaines indivisions particulières établies en l'absence de titre de propriété.

Pour les professionnels de l'immobilier, cette réforme offre de nouvelles solutions face aux successions et indivisions bloquées. Elle impose également une qualification juridique précise du dossier avant toute commercialisation.